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土地使用权评估的市场法
一、基本思路
市场法是不动产估价方法中 常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法等。
市场法的基本含义是:在求取一宗待估不动产价格时，依据替代原理，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估不动产在评估期日的价格。
由市场法估价得到的价格，称为比准价格。
市场法的理论依据，就是经济学中的替代原理。根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以 小的代价取得 大利润或效用。因此效用均等的物品或服务其价格应该相等。在一个完全竞争的市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在，商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争， 终促使商品的价格趋于一致。在地产市场上也是这样，从理论上讲，效用相等的地产经过市场的竞争，其价格 终会基本趋于一致。
二、适用范围
市场法只要有类似地产的适合的交易实例即可应用。因此在地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估地产相类似的地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用:
，没有发生地产交易或在地产交易发生较少的地区;
第二，对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产，如古建筑用地等;
第三，对那些很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙用地等;
第四，风景名胜区土地;