无锡评估公司 养殖场拆迁评估 苗圃征地拆迁评估

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能便需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
在特殊情况下，根据社会经济发展水平，可以提高被征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准。
土地征用是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用自然也不是土地购买价格。征地费用可能远高于农地价格，这是与农地转为建设用地而使价格上涨有关。
2．为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。
(二)计算土地开发费用
一般来说，土地开发费用涉及到:基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
1．基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为"三通一平"和"七通一平"。"三通一平"指:通水、通路、通电、平整地面。"七通一平"指:通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为工业用地，"三通一平"只是 基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好"七通一平"，项目才能正常运行。因此，作为基础设施配套费用应以"七通一平"为标准计算。
2．公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。
3．小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的项目标准。
(三)计算投资利息
投资利息就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投人，也可以看作损失了利息，从这种意义上看，也属于投资机会成本，也应计人成本。
在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投人，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。
(四)计算投资利润
投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。计算时，要注意所用利润率的内涵。
(五)土地增值收益确定
土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。由于农地转变为建设用地，新用途的土地收益将远高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会拥有。如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有者所有。